• Кривошеев
    Сергей Васильевич

    Основатель, управляющий партнер
  • Мы не любим сражаться,
    мы любим побеждать.

    Бернард Шоу
  • В профессии адвоката правды не существует.
    Существуют версии.
    И суд в любом случае основывается не на правде,
    а на доказательствах.

    Джоди Пиколт. "Обещание"
  • Клепиков
    Сергей Александрович

    Научный консультант, кандидат наук, доцент
  • Несправедливость не всегда связана
    с каким-нибудь действием:
    часто она состоит именно в бездействии.

    Марк Аврелий
  • Облаков
    Сергей Александрович

    Антикризисный управляющий, консультант
  • Истина не терпит отсрочек.

    Сенека
  • Когда гремит оружие,
    законы молчат.

    Цицерон
  • Законы подобны паутине:
    слабого они запутывают,
    а сильный их прорвет.

    Солон
  • Зоркина
    Анна Анатольевна

    Директор
  • Незнание закона не освобождает от ответственности.
    А вот знание нередко освобождает.

    Станислав Еже Лец
  • Я могу быть не согласным с Вашим мнением,
    но я готов отдать жизнь
    за Ваше право высказывать его.

    Ф.Вольтер
  • Кузьмина
    Анна Валерьевна

    юрист
  • Благо народа -
    высший закон.

    Цицерон
  • Гражданский процесс есть
    одно применение логики
    к разрешению данного случая.

    Готфрид Вильгельм Лейбниц
  • Храни порядок,
    и порядок сохранит тебя.

    Римская мудрость
  • Зоркина
    Анна Анатольевна

    Директор
  • Ложь можно опровергнуть
    непреложными фактами.

    Лукреций
  • Право есть возможность
    делать то, что справедливо

    Готфрид Вильгельм Лейбниц
  • Бабкин
    Владислав Викторович

    юрист
  • Минин
    Геннадий Николаевич

    Адвокат, специалист в уголовном праве

Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года

6 Февраля 2017

С 1 января 2017 года:
 1) ужесточили требования к застройщику: расширили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете; установили обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд; появились новые существенные условия договора (например, теперь нужно включать в договор положение о сейсмостойкости); изменили положения о проектной декларации;
2) дополнили гарантии дольщиков: под защиту Закона № 214-ФЗ подпадают дольщики жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков; закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас; платить по договору нужно только после его регистрации в Росреестре; появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта;
3) разрешили застройщикам: использовать деньги дольщиков для строительства социально значимых объектов; не платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект;
4) запретили дольщикам отказываться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности.

 1. Ужесточили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете
   До 2017 года застройщик должен был опубликовать проектную декларацию (ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Причем сделать это он мог на свой выбор как в бумажных СМИ, так и в Интернете. То есть застройщик мог использовать Интернет как альтернативу бумажному СМИ для публикации проектной декларации и вообще не иметь свой сайт.
    Сейчас застройщик обязан (ч. 1 и 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):
1) иметь собственный сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю;
2) размещать на нем в электронном виде информацию в отношении каждого объекта:
 проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ); разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ); документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящихся с привлечением денег участников долевого строительства, утвердил Минстрой России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр (далее – Требования № 914/пр).

Застройщик обязан:
 1) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте.
Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации:
 зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;
установить на компьютер технологические и программные средства, кроме интернет-браузера, специально созданные для просмотра информации;
заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программного обеспечения, которое предусматривает взимание с пользователя платы;
2) предоставить информацию в форме:
 электронной копии отсканированного бумажного документа;
копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации. Так установили пункты 3 и 5 Требований № 914/пр. За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Выявляют и рассматривают такие нарушения региональные надзорные органы в области долевого строительства (п. 1 ст. 23.64 КоАП РФ, ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

 2. Застройщики стали отчислять 1 процент в компенсационный фонд
   Застройщики обязаны зачислять взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017 года. Обоснование Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310). Размер отчислений – 1 процент от планируемой стоимости строительства (п. 2 Правил). Перечислить такую сумму застройщик должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия (п. 3 Правил). Учредитель фонда – Минстрой России (п. 1 постановления № 1310). Основная цель фонда – выплачивать компенсацию гражданам при банкротстве застройщика по Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 2 постановления № 1310).

 3. Появились новые существенные условия договора
   Список существенных условий, которые должен содержать договор с дольщиком, перечисляет часть 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Без этих сведений договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
   До 2017 года застройщик должен был указать только:
 определение конкретного объекта, который получит дольщик согласно проектной документации (п. 1). Закон не уточнял, какие именно характеристики должен указать застройщик;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2);
цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3);
гарантийный срок на объект (п. 4);
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5).
   С 2017 года законодатель существенно дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ – ввел и расшифровал два понятия:
 1) основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это сведения в соответствии с проектной документацией:
 о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;
о классе энергоэффективности; о сейсмостойкости;
2) основные характеристики жилого или нежилого помещения – это сведения: о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);
об этаже, на котором расположен объект;
об общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения;
о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении; о наличии и площади частей нежилого помещения.
   Теперь все эти сведения застройщик обязан указать в договоре (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
    Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей:
 жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
нежилого помещения – его местоположение на этаже.
   Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор сведений, если собирается использовать деньги дольщиков (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ):
 на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
   Перечень таких условий установила часть 5 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков. Внимание! Все сведения, которые застройщик обязан включать в договор, должны соответствовать проектной декларации. Иначе есть риск, что суд признает договор долевого участия недействительным

4. Ужесточили положения о проектной декларации
   До 2017 года проектная декларация включала в себя только информацию:
 о застройщике и
о проекте строительства.
   Теперь проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на привлечение денег для строительства объектов. Законодатель дополнил часть 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ. Теперь застройщик не обязан публиковать проектную декларацию в Интернете или бумажных СМИ (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Но зато он должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в региональный надзорный госорган в области долевого строительства.
    Застройщик должен будет (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ):
 заполнить электронную форму проектной декларации на специальном сайте и
подписать декларацию усиленной квалифицированной электронной подписью.
   Хоть норма и вступила в силу, но пока у государства нет технической возможности ее реализовать. Поэтому застройщик должен направлять проектную декларацию и изменения в нее в региональный надзорный орган в области долевого строительства (ч. 5 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).
 Внимание! Если застройщик отклонится от примерного графика реализации проекта строительства более чем на шесть месяцев, то у госоргана с 2017 года есть основание для внеплановой проверки

5. Закон № 214-ФЗ распространяется на строительство жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков
   Законодатель расширил перечень объектов, на которые распространяется действие Закона № 214-ФЗ, – дополнил статью 1 Закона № 214-ФЗ новым пунктом 2.3.
   Теперь положения Закона № 214-ФЗ распространяются на строительство жилых домов блокированной застройки, которые состоят из трех и более блоков.
    Однако это касается только тех домов, по которым первое ДДУ зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).

 6. Законодательно закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас
   Законодатель закрепил, что общая площадь объекта состоит из суммы (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ):
 общей площади жилого помещения и
площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
   Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установил Минстрой России приказом от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Для лоджии – 0,5 процента, для балконов – 0,3 процента от общей площади жилья.

 7. Дольщик платит только после регистрации договора
   До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора. Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.
    Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

 8. Появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта
   Законодатель дополнил статью 7 пунктом 1.1. Теперь застройщик вместе с объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая содержит необходимую и достоверную информацию:
о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,
о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
   Раньше закон разрешал дольщику предъявить застройщику в течение гарантийного срока требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.
    Теперь дольщик вправе обратиться в суд с иском при следующих условиях (п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
    выявил недостатки в течение гарантийного срока и
   обратился сначала к застройщику письменно, и застройщик не устранил недостатки полностью или частично.

9. Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства социальных объектов и оплаты целевых кредитов
   Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков, перечисляет статья 18 Закона № 214-ФЗ.
    С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик вправе использовать деньги дольщиков:
 1) для возмещения затрат: на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (п. 11–12 ч. 1); на регистрацию договоров в Росреестре (п. 13 ч. 1);
 2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек (п. 10 ч. 1). Прежняя редакция прямо запрещала застройщику возмещать эти затраты (п. 6 ч. 1).
    Появилась новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ. Она закрепила перечень условий, которые должен выполнить застройщик, если собирается использовать деньги дольщиков: на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
   Среди таких условий – указать в договоре с дольщиками определенный набор сведений (п. 6 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214).

 10. Застройщик не обязан платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект
   Теперь если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней). Это правило действует при условии, что застройщик сам надлежаще исполнил свои обязательства по договору. Законодатель дополнил часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

 11. Дольщик не вправе отказаться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности
   Появился запрет на односторонний внесудебный отказ дольщика от договора, когда застройщик:
 исполняет свои обязательства перед дольщиком надлежащим образом;
соответствует требованиям, которые к нему предъявляет Закон № 214-ФЗ.
   Законодатель дополнил статью 9 Закона № 214-ФЗ пунктом 1.2. «Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 годаВ избранное». Ю.В. Копеева © Материал из ЮСС «Система Юрист». Подробнее: http://www.1jur.ru/#/document/165/4260/bssPhr1/?of=copy-d4aace588c


Возврат к списку